转自地产小王子

文 | 《地产小王子》主编 苏阳

SUYANG·01

(资料图片仅供参考)

“隔壁二手房卖到飞起，为什么我降到亏本价，连带看都没有？”

在看到一份杭州各个二手房小区的成交榜单以后，朋友Alex充满了疑问，跑来找我讨论。

2020年行情疯魔时期，当时在未科工作的Alex，出于半自住、半投资的需求，买了一套临安青山湖科技城的R盘，距离地铁站约300米。

那是一套高层99㎡，中等楼层，单价2万1不到点，当时总价209万，毛坯交付。

小区在去年6月交付，但由于工作变动，这套房子Alex自己住不上了，只好赶紧挂牌想要出手。

Alex也没想着赚钱，算了算各种成本，挂了一个2万3出头的保本价格。

挂牌几个月了，价格降了两次，现在只卖2万1的亏本价，却依然连带看都没有 。距离破发也只有一步之遥，Alex说实话已经不忍心仔细算成本账了。

让Alex觉得最奇怪的是，在2022年杭州住宅成交TOP30楼盘榜单上， 第一名就是同在青山湖科技城的星汇花园，去年卖掉了190套 。

还有中天珺府，排在第13名，去年成交了92套二手房。

Alex觉得，既然别的小区能有大量成交，说明还是有刚需接盘侠有需求。 明明自家小区是刚交付的次新房，没道理卖不过别家啊？

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我查了一下，从2019年到2020年底售罄，R盘一共8次开盘记录，6次都需要摇号，最低中签率甚至低至15%。

放在现在，这样的低中签率仅有极少数红盘能达到。 但这也就意味着，整个小区夹杂着大量的投资需求 。

目前， 贝壳上能找到55套R盘的二手房，挂牌单价从1万8到2万9不等 。同时，还有100多套房子等着找租客，很多出不了货的投资客想要挽回损失。

成交方面，目前小区里只能找到一套105㎡洋房，以总价209万、1万9的单价网签。

临安的二手房确实难卖啊！

贝壳找房数据，2022年临安整个区只卖掉3313套二手房 。

偏偏供应量又很大，目前光是贝壳上，临安挂牌二手房就有10829套。

最近两年，临安的二手房挂牌量还在拼命往上涨。

光是去年一年，临安区就交付了27个小区，交付总面积超488万方。 按照套均100㎡计算，相当于4.8万套 。

这些小区基本都是前几年临安投资客最疯魔的时候开盘的，抛盘压力很大。

所以， Alex手里的那套R盘没有带看，我一点都不觉得奇怪 。

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那么，为什么R盘会卖不过星汇花园、中天珺府这些小区？

我找相熟的中介了解了一下情况。

首先，最核心的问题是价格，毫无竞争优势 。

从成交排行榜来看，去年这两个小区的二手房成交均价都只有1万7。 成交均价就比R盘最便宜的一套挂牌，每平米还要便宜1千多 。

现在会去临安接盘二手房的，基本都是非常刚需的自住买家。对这些购房者来说，性价比因素非常重要。

其次，虽然R盘比星汇花园的房龄新， 但是由于所处的位置是刚需板块，产品迭代并不明显 。

如果是市中心的改善盘，3年房龄产品差距可能会非常明显，因此次新房能卖出高价。

R盘偏偏还是毛坯交付，对二手接盘侠来说，就更难以从房子本身直观感受到产品变化。

像星汇花园和中天珺府，都有大量的纯毛坯房源出售。名为交付了几年的二手房，实际上和全新交付的没有本质差别。

再者，星汇花园、中天珺府的体量都非常大， 二手房挂牌量也多，自然形成了店多隆市的效应 。

中介带看时，也更偏爱推荐这样的小区，毕竟更容易和房东议价。

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其实，类似的情况，青山湖科技城并非孤例。

在闲林、临平、崇贤、星桥等低单价的刚需板块，你都能找到次新房成交活跃度远不及前几年交付小区的例子 。

最近半年，闲林卖得最风生水起的是翡翠城、竹海水韵、桃源小镇、雅居乐国际花园等小区。相对新交付的未来学府、英特学府等，在成交量上都只能靠边站。

在临平，理想银泰城、华元欢乐城、康城国际等小区才是成交主力。前几年的摇号红盘们却很少成交。

崇贤方向，房龄更老的恒基旭辉府、锦昌年华，是近半年的成交量TOP。其他大一批新交付的小区，反倒卖不了几套。

说实话，就算Alex狠心降价，也未必能顺利出货 。

早在2019年，青山湖科技城的新房均价基本都得2万了。就像Alex买下的房子，保本价就得2万3。

你降价，别人也可以降价。R盘卖2万1就要亏本，当年建仓成本足够低的星汇花园，哪怕卖1万7，都可能照样有钱赚。

进场时机的不同，已经注定了底线不同 。